根据央行公告，今年3月1日-8月31日之间，银行需要完成所有存量浮动利率贷款的定价基准转换。对于拥有存量房贷的购房者来说，这次转化无疑将会带来一些新的改变。

个人住房贷款近30亿元

根据央行公布数据，金融机构2019第三季度末中长期贷款余额38.56亿元，而主要金融机构的个人住房贷款余额就有29.05亿元，剩下不到10亿为企业贷款和政府贷款。

对于个人住房贷款用户来说，此次转换方案有两种选择。

一种是将定价基准转换为LPR，根据2019年12月的5年期LPR值，即4.8%，由原执行利率相减确定新合同的加点数值，重定价周期最短为一年。此外，存量房贷用户也可以选择转换为固定利率贷款合同，利率水平为原合同最近的执行利率水平。

举例来说，若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年，剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。

上海地区最低房贷利率为4.65%

白领刘小姐去年年底购买了首套房。她申请了一笔130余万元的房贷，30年房贷利率为4.65%，即LPR减15个基点。记者从一家国有大行了解到，目前上海各大银行中能够做到的最低房贷利率就是4.65%的水平，和换锚之前，基准利率的95折基本持平。

一位房贷客户经理告诉记者，银行系统会自动根据5年期LPR值调整利率，对于首套房贷客户，整体利率不会有明显的变化。“如果需要书面签协议，银行也都会及时通知贷款人。”

对于利率的变化，融360大数据研究院分析师李万赋表示，长期来看，LPR利率水平下行空间较大。此前，民生银行首席研究员温彬表示，今年初降准预期升温，或将带动银行资金成本下降，进而引导LPR报价下降。交通银行金融研究中心发布的报告预计，2020年LPR还将下行25-30个基点。

“虽然无法享受到前期LPR下降的红利，中长期来看，LPR大概率仍将继续下行，用户选择转换成LPR定价基准的方案比较有利，未来利息支出会有所减少。当然，相比LPR可能下降带来的利息支出减少，如果用户更重视利率稳定性和便捷性，也可以选择转换为固定利率。”李万赋指出。

不过，也有市场人士提醒，一旦经济进入加息周期，也不排除LPR可能会走高的情况，进而加重房贷借款人的还贷负担。

年末银行房贷速度较以往变慢

刘小姐向记者透露，她的房贷从审批到放款花费了近两个月的时间。“我同事去年年中，走同样的流程只花了不到一个月的时间。”

“额度紧张，放款慢”，是每到年底，银行放贷的普遍情况。有报道称，各大银行均面临额度不充裕问题，放款时间由以往的45天延长到60天-180天不等。去年年底，有部分银行的工作人员就明确表示，没有额度，即使已经批贷完成过户，也要等大概3个月左右放款。

对此，记者也采访了银行业的相关人士。该人士表示，每家银行都会为一年设置房贷额度管控。以2019年为例，由于前两年的成交量较少，2019年年初几乎没有给这一年的信贷预留足够多的份额。但是上海楼市在3月份的时候开始增量，到了年末，银行的贷款额度也用得差不多了。“这样推算的话，2020年一月的成交可能会是一个比较可观的数字，上海各个银行都开始预留充足的房贷预算。”